2015年12月9日水曜日

地代と固定資産税の関係性


(質問)

50年以上借地をしている者ですが、地主から地代の値上げ請求がありました。

地主は最近代が変わり、相続税納付の為、底地を現金化するのに四苦八苦しています。
固定資産税+都市計画税の約5倍から約6倍への値上げ(2年間で)であることがわかりました。

借地はかなり広く値上げ額もばかになりません。

6倍というのはかなり高いように感じるのですが、どうでしょうか。

 (回答)

確かに、年額の地代と固定資産税と都市計画税(以下、固定資産税等という)の合計額とは、相関関係を認めることはできると思います。

つまり、地主から見ると、固定資産税等は費用であり、地代は収益となりますから、密接な関係を認めることはできるでしょう。

固定資産税等の倍率で地代が決められるという簡便法(いわゆる固定資産税倍率方式)は、旧来から不動産業者さんなどで用いられていたようですが、地域にもよりますが、固定資産税の3倍くらいが目安であったと記憶しています。

けれど、それは一定の目安であって、その方法のみでは相手方を説得するに十分な資料とはならないと思います。

借地契約の経緯、契約期間、一時金の有無、土地の立地条件、建物の種類・用途、賃料改定の経緯など、

長い年月をかけて地主と借地権者で作り上げてきた契約の個別性を反映して現在の地代が決められているものですから、

それらを一つずつ紐解いて見ないと、当事者間で妥当する客観的な賃料を求めるのは難しいのです。


個人的な見解では、固定資産税等と賃料の倍率が云々よりも、今回の地代値上げ要求が前回合意時より20%の値上げとなりますので、現在の経済情勢等から考えて、

いささか値上げ率が高すぎることの方が問題のような気がします。

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