2017年11月6日月曜日
都市計画道路が敷地内にある場合の減価
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（質問）
道路拡張の場合のマンション評価への影響です。
市の都市計画でマンション敷地の駐車場部分が市に取られます。
この場合マンションの評価にどう影響あるでしょうか。拡張道路は歩道のみを拡張で4ｍ程度が取られます。駐車場は50台中１０台程がなくなる予定です。
また、敷地面積が減る為、容積率が大きくオーバーします。道路は片側1車線でやや幅が広くなり、歩道が片側2.5ｍずつ取って広くなります。このような場合にマンションの評価にどの様な影響があると考えられるでしょうか。
（回答）
マンションの場合、土地を最大限に有効利用するため、指定された容積率の限度一杯まで容積率を使用するのが一般です。
建築確認では、都市計画道路部分を含んだ面積をもって敷地面積とすることから、今回のように
都市計画道路の事業地へと移行した場合には、敷地面積が小さくなることにより、容積率オーバーとなるマンションは実に多いです。
当該マンションは違反建築物とはなりませんが、いわゆる既存不適格物件となります。
つまり、今と同じ建物は基本的には建てられないということです。
小さくなった敷地面積に対する容積率を満たすボリュームしか建ちませんから、建て替えにより各専有面積は小さくならざるを得ません。
但し、現在の建築基準法では共同住宅の廊下や階段等に係る部分を容積率に含めなくても良い（平成9年建築基準法改正）ことから、このマンションが、それ以前に建築確認を提出されたものであれば、当該制度により将来的に建て替えをする場合には同規模のマンションを建設することは可能かもしれません。
この点は重要ですので調査する必要があります。
いつできるか分からない都市計画道路部分について、建築確認の段階で敷地面積に含めないというのは、経済的な観点から難しいとは思いますが、私は、当該道路部分は含めないで建築確認をする方が後々の問題に至らないのではないかと考えます。
さて、評価ですが、都市計画道路部分は正常価格で売買されるので、ほぼ問題はないとは思います。道路の拡幅があったからといって直ちに価値が上昇するとは思いません。道路が広くなり、バイパス的機能を持つならば車の通行量は増加し、環境面での減価が発生するかもしれません。
結論から申し上げると、現状においてマンションの価値は大きく上昇することも無ければ大きく下落することも無いと思います。
但し、マンションの建て替えの時期に達した時に、現在と同じ規模のマンションが建たないことが決定的になった場合には、減価が一気に顕在化するものと予測します。
2017年10月24日火曜日
再建築不可物件の価値
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再建築不可物件は一般に評価できないと言われていますが、評価がゼロと言うことではないと思うのですが。
どのような条件が考慮されて評価が決まるのでしょうか。家は築後50年を越えているようで老朽化が激しいです。
（回答）
その物に価値があるのは、その物を欲しいと思う人が存在するということです。
その物を欲しいと思う人が全くいなければ価値はゼロになります。
一般に、建築基準法上の道路に接していないため、再建築が不可ということであれば、
第三者が欲しいという需要は著しく低いものとなりましょう。
ただ、建物が比較的新しい場合には、建築確認が不要な改築等を繰り返すことにより、ある程度の年月は居住することができますから、周辺相場よりも相当に安ければ、その安さに着目した第三者の需要が期待できます。
本件の場合、建物が築50年を経過しており、通常は大規模修繕や建て替えが必要と思われることから、建築確認が必要となるでしょう。この場合、建築確認は受理されないことから、建物が比較的新しい場合と比較して、より一層価格は低下せざるを得ません。
つまり、無道路地上の建物の築年数と土地価格とは相関関係を有しているということです。
仮に本件土地を売却する場合は、まず隣接地の人に買ってもらうという方法が考えられます。
隣接地の土地が、本件土地を買い増しすることによって、より効率的に利用できるような条件があれば、第三者が買う場合よりも高い価格で買っても損はないはずですから。
もし手放さないとするならば、設備等を改装して賃貸に供することはできないでしょうか？
ご自分で住むということも考えられます。
2017年10月16日月曜日
家の修復履歴はマイナスになるのか
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半年前に戸建住宅を購入しました。しかし、住宅内で水漏れなどの不具合があり(家を修理
予定)、その上で売却を検討しています。
売却に際し、家の修復歴は査定価格にマイナスな影響を及ぼすのでしょうか？
（回答）
その修復が完全であれば、そのことによって査定価格が低くはならないと思います。修
復歴がきちんと保管されており、修復により問題点が完全に改善されている
のであれば、むしろ、それは家の価値を担保するものとなると考えます。
この点、ネガティヴに考えるかどうかは、需要者である住宅購入者の考えでありますの
で、この点を重視して買わないという考えの方も当然いるでしょう。
けれど、売り出すときに積極的にマイナス査定することはしなくても良いと私は考えま
す。
自殺した家の価格は、きれいでも相場より安くなるのか
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●一人暮らしの父が自宅で自殺し、その家をめぐって相続が難航しています。
幸い、発見が早く、家は綺麗ですが、自殺物件の為、いくらきれいでも相場より安くな
ることは必須でしようか。
（回答）
不動産の鑑定評価は需要と供給の一致する市場価値を前提として評価を行いますので、仮
に自殺等による事故物件であることがあきらかで、それにより需要が小さくなるのであれ
ば、その程度に応じて減価を考慮して鑑定評価をするのは当然のことだと思います。
その減価が幾らになるかは、その家が戸建であるのか、マンションであるのかによっても異なります。
戸建てであれば、更地化してしまえば、減価の程度はより小さくなりますが、マンション
の場合には更地化はできないので、ストレートに減価が発生することとなります。
また、事故の状況等により価格は大きく異なることとなりますので、具体的なことを説明
して頂いた上、現地調査をしないと、軽々にはご回答はできない案件だなと思います。
2017年10月12日木曜日
不動産購入は直観も大事
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崖の下の４０坪の土地と新築の建物ですが、駅から徒歩10分との立地のよさで、なおかつ破格の値段であることから、購入を検討しているのですが、何せ道路から10ｍ下の土地で、その半分近くがやや傾斜しているのです。
仮に購入した場合、何十年後に仮にこの土地を売る時に本当に売れるかどうか心配です。
（回答）
自分の直感を信じてみては如何でしょうか？
特に不動産に詳しくない人でも、なんとなく嫌な感じがしたら、あなたのように立ち止まる事が大切です。
物の価値は需要と供給によって決まります。
不動産も同じです。
不動産も同じです。
あなたが、何十年後かに、その不動産を売る必要になった時のことを考えてみましょう。
その時の住宅需要者も、あなたの土地・建物を見て、きっと今のあなたと同じような感想や漠たる不安を持つのではないでしょうか？
少子化を反映して今後、住宅購入適齢期の人口は減少傾向にあり、いずれ、近い将来、住宅用地は余ることが予測されます。需要者の選別眼は一層厳しいものとなるでしょう。
2項道路って何ですか。
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結果的には、同一路線上の道路でも、4ｍある箇所と、2ｍしかないような箇所が混在します。よく「蛇玉状の道路」と言われるような道路です。
建築基準法の2項道路ってどういう意味？
建築基準法では、基本的に幅員4ｍ以上の道路を建築基準法の道路としています。 これは、幅員が4ｍ未満の道路では緊急車両等の通行ができない場合が多いため、最低でも4ｍの幅員を要するという考え方です。
したがって、幅員4ｍ未満の道路につきましては、建築基準法非該当の道路という事になります。
けれど、建築基準法ができる前から、その道路に面して家が建ち並んでいるような場合に、その道路を建築基準法の道路として認めないならば、既存の住宅は既存不適格物件となり、さらに、新規に家を建てられなくなるという不都合が生じます。
こうなれば、社会的な損失は大きいものとなるので、4ｍ未満の幅員の道路であっても、建築基準法が施行される以前から家が建ち並んでいる場合には、建築基準法の道路として扱うこととしています（建築基準法第42条第2項）。よく、不動産業者さんが「2項道路」と言っている建築基準法の道路です。
この場合、その道路に面している建物を再建築する場合等に、道路の中心線から2ｍずつ後退することで、将来的には幅員4ｍの道路となるという考え方です。
その道路に面している家の建て替えや新築の際に、道路の中心線から2ｍの後退をする訳ですから、その道路全体が幅員4ｍとなるまでは時間を要すると言うことになります。
2016年4月18日月曜日
不動産仲介の問題点（両手取引）
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日本に於いて、不動産業界がとても遅れた業界の一つと言われる所以は、双方
代理（厳密には代理ではありませんが）が許されていることに起因していま
す。近年、問題となっているのは、いわゆる大手仲介業者の「囲い込み」であ
り、両手の手数料欲しさに、他の不動産業者から物件の問い合わせを受けても
既にお話が入っています」という嘘の回答になる。
割りを食うのは売主・買主の両方で、売主にすれば、他の不動産業者が抱える
買主に対して売れたはずの機会をロスし、いつまでも売れず、結局、値下げ
に応じなければならない場合も現実にあります。
買主も本来ならば買えていたであろう優良物件を手に入れることができないと
いう機会ロスが生じています。
誰が得をするかと言えば、売主の専任媒介契約をしている仲介業者だけです。
アメリカにおいては、この両手取引は違法です。
日本では古い慣習が未だに続けられています。
なぜなら、仲介業者にとって、両手取引はとても自分の都合に良いシステムだ
からです。
横浜不動産鑑定ホームページ
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2015年12月28日月曜日
急傾斜地崩壊危険区域指定はデメリットか？
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（質問）
隣人宅の崖崩れが発生し、その対策工事を県の補助金対象の事業として申請するらしい
と聞きました。その関係か、急傾斜地崩壊危険地域指定への書面同意を求められおり、
この内容について相談致します。（危険地域内地権者として指定への同意を求められて
いる理由は、問題の崖に接する共有私道の地権者であることのようですが、自身が居住
する家屋は、当該私道を挟んで、問題の崖と反対側にあります）
（１） 崖の崩壊防止事業／工事の内容の開示を自治体から受けることができるか
（２） (対策事業／工事の直接の受益者ではないが)事業費／工事費の負担金の納付を求
められることはあるか
（３） 危険地域指定されることで、居住用の家屋の立つ土地（共有私道と異なり危険
地域指定の対象外？）の価値は、一般論として下落すると考えてよいか
（４） 対策事業／工事の直接の受益者ではないことを理由に同意を拒むことはできる
のか
以上、回答のほどよろしくお願い致します。
（回答）
急傾斜地崩壊危険区域は、崖などの崩壊が危惧される地域において、県の事業予算のな
かで擁壁等を施工し、未然に災害を防ぎ、住民の安全性を確保するということが趣旨と
なります。
この県が施工する擁壁については、民間の施工する擁壁と比較してかなり堅牢ですか
ら、高い安全性が確保されることは間違いありません。
ただ、指定にあたりましては地権者等の同意が不可欠となります。
そもそも、急傾斜地崩壊危険区域に指定されるような地域では、一般の方からみても、
ちょっとな、と住宅の購入を躊躇うような状況にあると思います。
急傾斜地崩壊危険区域に指定されるから、価値が下がるというよりも、そのような状況
を放置しておくことこそ、価値を下落させる要因になるのではないでしょうか。これは
直接的に崖等に接する人だけの問題ではないように思えます。
前置きが長くなりました。ご質問に対しての回答ですが、
（１） 基本的に事前に開示されます。図面等の閲覧も可能ですし、説明会があります。
ただ、もしかしたら公共団体により方法等が異なることもありますので、県に直
接お問合せ下さい。
（２） 基本的には、無いと思います。
（３） 指定されるから価値が下がるのでは無く、危険と思われる状況を放置するから
地価が下落すると思っています（個人的な見解）。
2015年12月25日金曜日
隣地雨水管が土地に通ることによる減価？
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（質問）
当方北側隣地土地所有者が自宅建築に伴い、当方土地に雨水排水管設置を要望しており
ます。仮に当方が設置工事を認め排水管が設置された後、当方土地を売却しようとした
場合、不動産価格は排水管がない場合に比べどれほど評価減となりますでしょうか。
【前提条件】排水管設置は土地西側の地上に沿って設置、所有権は相手側に有り、設置
についての覚え書きを交わします。当方土地は300坪です。周辺住宅地全体は坂になっ
ており、北側隣地も当方も勾配があります。
（回答）
汚水の排水がとれないので隣地の地下に配水管を通すということはよくありますが、今
回は雨水の排水施設の設置なのですね。U字溝のようなものでしょうか。
ちょっとイメージがわかないのですが、隣接地の雨水排水管が設置されることによる土
地の減価という質問ですね。
注意したいのは、配水管の位置です。
ご質問の文章では西側の地上に沿ってとありますから、 問題はないかと思いますが、
配水管が通ることによって、例えば新たに建物を建築する際に阻害となるような部分で
すと、土地利用効率が劣ることとなるため、減価率は大きくなるでしょう。
邪魔にならないような位置に配水管が設置されるという条件で、端的に言えば、
当該雨水排水管が設置される面積を本件土地面積300坪で除したものが最大の減価とな
るでしょう。
仮に本件土地に設置される排水管の長さが20ｍで幅が0.3ｍならば、
6平方メートル÷991.73平方メートル（≒300坪）≒0.6％
となります。繰り返しますが、これが最大の減価率です。
つまり排水管が通る本件土地部分の価値をゼロと判断したことになります。
配水管が通る部分を相手方に買ってもらうことはできないのでしょうか？
また、排水管を設置する以上、当該部分の土地利用はできないのですから、
その部分に対応する賃料をもらうことはできないのでしょうか？
電力会社の電柱などが敷地に有る場合には、電力会社は賃料を土地所有者に払っていま
す。
2015年12月21日月曜日
不動産投資の利回り
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は相当価格を低くしなければ売れないかも知れません。
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（質問）
主人が、ある不動産屋に、投資目的で物件を数ヶ所紹介されたそうです。
知識がなく買った方が悪いのですが、例えば、家賃88000円で、購入額は2210万円で
す。別の不動産屋さんに利回りという言葉を聞き、計算したのですが0.04～だったよう
な、感じで。とても、高く買わされたのではないかと心配しています。このような例は
ありますでしょうか？よろしくお願い致します。
（回答）
利回りというのは、不動産投資の世界では分かりやすい指標です。
この利回り（たぶん粗利回り）を最重視するサラリーマン投資家も多いようですが、
この利回りはひとつの物差し（尺度）に過ぎないということをご理解下さい。
いろいろな観点から物差しをあてて、投資物件の適格性を判断するのが正しいのです
が・・・・。
あなたの場合、既に収益用不動産を買ってしまったのだから、とりあえず、1年間は様
子を見たら良いのではないかと思います。
購入した不動産が高かったのか安かったのかは、その不動産がどれだけ利益をもたらし
てくれたのかにかかっています。一概に利回りとはリンクしませんし、投資用不動産に
は相場もありません。
ご提案としては、まずその不動産を1年間運営することで実際に得た賃料総額や運営に
係わる費用を帳簿付けし（賃貸収入から得られる純収益（減価償却費を控除後）に課税
される税金などもキチント把握）、手元に残ったキャッシュが幾らなのかを把握して下
さい。
そうです、不動産投資とは経営と同じでなかなか大変なのです。
但し、別の目的（例えば相続税対策など）で購入したのであればマイナスになることで
特に問題はないことになります。
私が想定するように、収益を上げる目的として不動産を購入したのなら、キャッシュが
マイナスになれば、これを長期間保有することは決して得にはなりませんから、その
時、その不動産を売却するという結論に至るものと思います。
けれど、不動産は市場流通性が低い（株のように簡単には売れない）ということから直
ぐに買い手が現れるとは限りませんし、キャッシュが得られない収益用不動産に対して
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