2015年12月18日金曜日

更新料算定に係る市場流通性とは?

(質問)

非堅固建物(木造)所有目的で契約期間が20年の旧法借地権の借地契約が更新時期を迎えています。

更新料を支払うことは異議がないのですが、不動産屋(地主)側が提示する更新料算定

のもととなる更地価格が、

路線価格÷0.8×1.4(市場流通性)  となっています。

÷0.8までは公示価格か?と納得できるのですが、×1.4(市場流通性)とは何で

しょうか?

妥当なのでしょうか? インターネット等を調べてもわかりません。20年前の更新時

は市場流通性は1.1倍でした。

かなり高額な更新料が、更に1.4倍にもされると払えないのですが。。。

(回答)

不動産価格は、その目的においていろいろな価格があります。

相続税算定の基礎となる相続税路線価は、公示価格の8掛けと言われます。

また、公示価格は、時価の9掛け(約1.1倍)と言われています。

これを基準に考えると、20年前の更新時の市場流通性1.1倍というのは、

相続税路価÷0.8×1.1という計算であり、なんとなく妥当性があるのかなと思います。

市場流通性1.4倍というのは、市場が加熱している状況下では考えられますが、やはり、

ちょっと高いような気がします。

ただ、不動産価格はその不動産が所在している地域性やその不動産独自の個別性を反映

して決まるものですから、机上で一概に高い安いという判断はできません。

この件の解決策としては、更地価格を不動産鑑定士に簡易鑑定してもらうことでしょ

う。

  中立的な価格を査定し、それに基づいて議論する方が合理的だと考えます。


 市場流通性という文言は、不動産業者が発行した査定書などでよく見かけますが、

 あまり根拠のないものだと思います。

http://www.professional-eye.com


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