都市計画道路が敷地内にある場合の減価

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（質問）

道路拡張の場合のマンション評価への影響です。

市の都市計画でマンション敷地の駐車場部分が市に取られます。

この場合マンションの評価にどう影響あるでしょうか。拡張道路は歩道のみを拡張で4ｍ程度が取られます。駐車場は50台中１０台程がなくなる予定です。

また、敷地面積が減る為、容積率が大きくオーバーします。道路は片側1車線でやや幅が広くなり、歩道が片側2.5ｍずつ取って広くなります。このような場合にマンションの評価にどの様な影響があると考えられるでしょうか。

（回答）

マンションの場合、土地を最大限に有効利用するため、指定された容積率の限度一杯まで容積率を使用するのが一般です。

建築確認では、都市計画道路部分を含んだ面積をもって敷地面積とすることから、今回のように

都市計画道路の事業地へと移行した場合には、敷地面積が小さくなることにより、容積率オーバーとなるマンションは実に多いです。

当該マンションは違反建築物とはなりませんが、いわゆる既存不適格物件となります。

つまり、今と同じ建物は基本的には建てられないということです。

小さくなった敷地面積に対する容積率を満たすボリュームしか建ちませんから、建て替えにより各専有面積は小さくならざるを得ません。

但し、現在の建築基準法では共同住宅の廊下や階段等に係る部分を容積率に含めなくても良い（平成9年建築基準法改正）ことから、このマンションが、それ以前に建築確認を提出されたものであれば、当該制度により将来的に建て替えをする場合には同規模のマンションを建設することは可能かもしれません。

この点は重要ですので調査する必要があります。

いつできるか分からない都市計画道路部分について、建築確認の段階で敷地面積に含めないというのは、経済的な観点から難しいとは思いますが、私は、当該道路部分は含めないで建築確認をする方が後々の問題に至らないのではないかと考えます。

さて、評価ですが、都市計画道路部分は正常価格で売買されるので、ほぼ問題はないとは思います。道路の拡幅があったからといって直ちに価値が上昇するとは思いません。道路が広くなり、バイパス的機能を持つならば車の通行量は増加し、環境面での減価が発生するかもしれません。

結論から申し上げると、現状においてマンションの価値は大きく上昇することも無ければ大きく下落することも無いと思います。

但し、マンションの建て替えの時期に達した時に、現在と同じ規模のマンションが建たないことが決定的になった場合には、減価が一気に顕在化するものと予測します。