2018年4月28日土曜日
2017年11月6日月曜日
都市計画道路が敷地内にある場合の減価
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（質問）
道路拡張の場合のマンション評価への影響です。
市の都市計画でマンション敷地の駐車場部分が市に取られます。
この場合マンションの評価にどう影響あるでしょうか。拡張道路は歩道のみを拡張で4ｍ程度が取られます。駐車場は50台中１０台程がなくなる予定です。
また、敷地面積が減る為、容積率が大きくオーバーします。道路は片側1車線でやや幅が広くなり、歩道が片側2.5ｍずつ取って広くなります。このような場合にマンションの評価にどの様な影響があると考えられるでしょうか。
（回答）
マンションの場合、土地を最大限に有効利用するため、指定された容積率の限度一杯まで容積率を使用するのが一般です。
建築確認では、都市計画道路部分を含んだ面積をもって敷地面積とすることから、今回のように
都市計画道路の事業地へと移行した場合には、敷地面積が小さくなることにより、容積率オーバーとなるマンションは実に多いです。
当該マンションは違反建築物とはなりませんが、いわゆる既存不適格物件となります。
つまり、今と同じ建物は基本的には建てられないということです。
小さくなった敷地面積に対する容積率を満たすボリュームしか建ちませんから、建て替えにより各専有面積は小さくならざるを得ません。
但し、現在の建築基準法では共同住宅の廊下や階段等に係る部分を容積率に含めなくても良い（平成9年建築基準法改正）ことから、このマンションが、それ以前に建築確認を提出されたものであれば、当該制度により将来的に建て替えをする場合には同規模のマンションを建設することは可能かもしれません。
この点は重要ですので調査する必要があります。
いつできるか分からない都市計画道路部分について、建築確認の段階で敷地面積に含めないというのは、経済的な観点から難しいとは思いますが、私は、当該道路部分は含めないで建築確認をする方が後々の問題に至らないのではないかと考えます。
さて、評価ですが、都市計画道路部分は正常価格で売買されるので、ほぼ問題はないとは思います。道路の拡幅があったからといって直ちに価値が上昇するとは思いません。道路が広くなり、バイパス的機能を持つならば車の通行量は増加し、環境面での減価が発生するかもしれません。
結論から申し上げると、現状においてマンションの価値は大きく上昇することも無ければ大きく下落することも無いと思います。
但し、マンションの建て替えの時期に達した時に、現在と同じ規模のマンションが建たないことが決定的になった場合には、減価が一気に顕在化するものと予測します。
2015年12月6日日曜日
定年まで賃貸に住むという選択もありかな
参考になるかどうかわかりませんが、当社では不動産の無料相談会を定期的に開いています。
その中で、面白い考えの若い人がいました。
マンションをいずれ買う。但し、買うのは定年間際に割安になった中古マンションをキャッシュで購入し、リフォームをする。
なぜなら、ローンに追われるのは嫌だし、結局、銀行だけが儲かる仕組みでしょ。払いきれなくなって不動産を手放せば済むということではないでしょ。
供給過多の状況で、いずれ中古マンションはその価値よりも値下がりする。コンクリートは少なくとも50年は劣化しないから、とても割安になった専有部分を購入してリフォームすれば快適だ。
戸建ては建物の劣化が著しいので、20年も経てば建物価値ゼロと聞いた。すなわち20,000,000円の新築建物は毎年1,000,000円ずつ劣化する計算になる。
定年間際までは生活力に見合った賃貸で構わない。
だって、2、3世代前はローンって無かっただろうから、みんな定年頃に買ったんじゃないかな、家って。
なるほどと思いました。
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新築マンションの資産価値
今後の傾向として、普通のマンションの資産価値は低下すると考えます。
土地をはじめマンションなどを所有することは、男子一生の仕事、ステイタスと思われた
時代は過ぎ去ったと思うのです。耐久消費財として目減りする資産との位置づけと考える
方が楽ちんです。
確かに東京の一等地にある高級マンションについては全く資産価値が下落していません
し、むしろ上昇するマンションも多いのですが、日本全国からみれば、ほんの一握りのマ
ンションで、そういう物件は庶民には買えません。
だからこそ、マンションを購入するならば慎重に選ぶべきです。
よく言われるようにマンションは利便性を買うのですから、駅から近く、利便施設が周
辺に多い地域のマンションを買うことは重要です。
モデルルームは良くできている
モデルルームはとても良くできています。
いってみればお見合いみたいなものですから、着飾るのは当然でしょう。
モデルルームを見学する場合に重要なのは、
自分が購入したい幾つかの専有部分があるならば、その仕様とどう違うのか、そこを説
明してもらいキッチリ把握して下さい。特に、梁などの位置、その高さ、クロスの仕様・
品等、キッチンセットの天板の材質と品等などはいつも問題になりますので、お気を付け
新築マンションを契約する前に重要事項説明書を事前に読む理由
契約時には「重要事項説明書」を販売会社の方が読み上げます。
この重要事項説明書こそが、周辺環境に関して理解できるまさに重要な説明書なのです。
特に「特記事項」については、よく読み込むことです。
重要事項説明書は基本的には各販売会社がフォーマットを利用して作成しています。しかしながら、特記事項については個別性を反映した事項が記載されているのです。
例えば、
「現時点において、当マンションの西側50ｍに○○マンションの建築計画があります」
とか、
「隣接地に所在する住宅の屋根の一部が本マンション敷地内に越境しています。当該越境に関しては別途覚書を交わしています」とか、
「付近には○○食品工場が所在し、風向きによっては菓子製造に伴う匂いがする場合があります」とか
「本マンションの敷地の一部に高圧線が走行しています」とか
「マンション向かい側には○○商店街が立地しており、運営に伴いやむ得ないスピーカー音や音楽が流される場合もあります」とか「本マンションの道路を隔てた向かいには○○ビルが所在し、駐車場の出入りにブザー音がします」とか、事細かい説明がなされています。
そうして、このような説明文が多いほど、かえって信頼できる業者とも言えるのですが、業者としては、これらを事細かく書くことで後々のクレームを抑えるという目論見もあるようです。
ですから、できれば契約する数日前に重要事項説明書の写しを入手し、十分に検討すると良いと思います。
用途地域だけでも新築マンションの周辺環境が分かるよ
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まず、都市計画法の用途地域に留意したらいいと思います。
用途地域とは、都市計画法の地域地区のひとつで、用途の混在を防ぐことを目的としている。
住居、商業、工業など市街地の土地利用を定めるもので、第一種低層住居専用地域など12種類があります
。
このうち、気を付けなければならないのが、準工業地域、工業地域、近隣商業地域、商業地域でしょう。
準工業地域は「主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域」
工業地域は「主として工業の利便を増進するため定める地域」
近隣商業地域は「近隣の住宅地の住民に対する日用品供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域」
商業地域は「主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域」
という風に都市計画法では定義しています。それぞれの文言のニュアンスの違いがわかりますでしょうか。
そのマンションが準工業地域に指定されている地域に所在するのなら、近くには町工場が散在しているというイメージです。ですから、多少の騒音や異臭もするかもしれませんね。でも、マンションに実際に住んでから文句は言えないのです、そういう地域だから。
工業地域は小規模・中規模な工場が建ち並んでいるというイメージです。このような立地は工場が優先される地域です。ですから、大型のトラックが昼夜関係なく行き交い、騒音や異臭等も当然準工業地域よりもあると考える方が良いですね。ただ、工業地域のマンションは大規模工場の跡地の場合が多いですから、マンションの敷地は広く、植栽等の配慮をされたマンションも多いことも事実です。
近隣商業地域は私鉄の小さな駅前の商店街など、お蕎麦屋さん、定食屋、ファーストフード店やパチンコ店、物販店、八百屋やパン屋さんなどが軒を連ねている地域です。このような地域には狭い土地を利用した都市型マンションが多いですね。駅から近く生活利便性は高いのですが、やはり雑多な感じの街ですから居住環境は良いとは言えませんね。
商業地域は主として商業の利便性を増進する地域ですから、第一に商業立地を考える地域で、比較的大きな駅の駅前だとか幹線道路沿いのビルが建ち並ぶ地域や繁華街、事務所街などです。
容積率が通常400％以上ある地域なので、売り主としては土地の立体的利用が図れるため、特に都心部においては高層のマンションが見られます。
近隣商業地と同じように居住環境は劣ると言えますが、もっとも留意しなければならないのは、日影規制が無いということです。もともと商業利便の地域ですから、日照なんて考えなくてもいいということです。
したがって、南側に空地がある場合には境界ギリギリに新しいマンションが建てることが可能です。真っ暗です。
この地域のマンションを購入する場合にはマンションの開放面が広幅員の道路に面しているかどうか、開放面の前の隣地の現在及び将来に亘る土地利用の予測をしなければなりません。境界ギリギリに建てられたマンションで問題になるケースは意外と多いです。
もっとも居住に適しているのは第一種低層住居専用地域です。第一種低層住居専用地域は「主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」で、このような地域では、原則として3階までしか建ちませんので、この地域に建つマンションは都心部では、すべからく高級マンションです。
以上より、パンフレットに記載されている都市計画上の用途地域の確認は重要です。だいたいこの手の記述は小さい字でごちゃごちゃと記載されていますので、隅々までパンフレットを読み込むことが必要と思います。
マンション購入時に自らできること
購入するマンションの土地履歴を自ら調査しましょう。
その土地が過去においてどのような利用がなされてきたかを把握すれば、住宅地（マンション）としてふさわしい立地なのかどうか、ひとつの購入可否の判断材料となるでしょう。
マンションの販売時においては、直前の利用が何であったのかは販売員が教えて下さるでしょうが、通常、それ以前の利用方法は把握していないと思います。
できれば、50年位遡って調査をしましょう。神奈川県であれば神奈川県立図書館に行けば昭和30年位からの古い住宅地図があります。ほかの地域でも大きな図書館に行けば閲覧が可能です。
そこが田であったかとか畑だったとか、湖沼だったとか、従前は海底だったとか（横浜市の海岸部、横浜駅周辺はすべて海の底でしたから。。。）。そうすると地盤が弱いだろうとかという判断がつくわけです。
じゃ、地盤が弱いならば、通常のマンションと比較して特にどのような対策をとってくれているのか販売員に聞くことができるでしょう。同時に地盤調査の結果データーを見せてもらい説明を受けると良いでしょう。
具体的な例ですが、戸建ての新築分譲地で、以前は遊水池として利用されていたケースもあります。
不要になった遊水池を埋め立て比較的安い販売価格で売り出したのですが、やはり住宅地としてはどうかなあと思います。
大きな会社の社宅の跡地であったとか、大規模工場の跡地だったとか、そういうことが時代の変遷とともに把握することができると思います。
社宅の跡地であれば特に問題はありませんが、長引く景気の後退傾向により、工場の集約、撤退、海外移転などが進む中、その跡地にマンションが建設される場合は多いと思います。この場合、土壌汚染の可能性があります。
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