ペット可の賃貸住宅の供給が望まれる

賃貸住宅で、以前はトイレ・バス別、ガスコンロ付き、２０㎡以上という単身者の賃貸需要が多かった。ところが、土地の有効利用のため、または収益性重視のため、小さい専有面積のワンルームが多く建てられてきた。全く賃貸需要者を無視した賃貸住宅の供給が相次いだのだ。バブル崩壊から２０年を経過して、漸く需要者に配慮したワンルームマンションが多く供給されるようになった。
しかし、ペット可の賃貸住宅はきわめて少ない。ペット需要は年々増えている。また、ペットにかけるお金は年々増えている。なのに、ワンルームに限らず、賃貸住宅全体でペット可物件の供給は極めて少ない。
日本においては東京都心部を除き、少子化の影響から賃貸住宅の空室率は年々増加している。全国平均でも空家率は１３％を超えている状況にあって、安定的な入居率を確保するのは賃貸オーナーなら誰でも考えることだ。
今、ペット可の物件を供給することは、需要者のニーズをとらえるとこになるだろう。ペットを飼うのもよし、飼わないのもよしという選択が需要者に可能な賃貸住宅の供給が望まれる。

賃貸の礼金

シーズンに入ったからか、最近テレビで賃貸CMが多い。デフレを反映してか礼金ゼロの物件が多い。けど、礼金ゼロは当たり前かも。
欧米人は礼金を理解できない人は多い。つまり、毎月賃料を払うのになぜ礼金（オーナーズマネー）が必要なのか？答えに窮する。日本の慣習としか言えない。
一方、合理的な欧米人は敷金については理解が早い。ディポジット（預り金）だから当然と考える。でも、退出の時に敷金から清掃費などを控除されるのは納得できないという。ディポジットなのだから、滞納がなければ１００％返還されるべきもの。
確かにその通りだと思う。なぜクロスの張替えを退出する入居者が負担しなければならないのか？特別な場合を除き、その費用を退出する入居者が負担させる理由は見つからない。だって、それは新しい入居者のためにオーナーが負担すべきもの。退出する入居者が価値を高める必要はない。
クロスの耐用年数は６年。仮に６年以上住んでいたのなら、クロスの張替え費用は１００％オーナーの負担になるはず。タバコを吸うからというのもダメ。タバコを吸うことは通常の貸室使用の範囲内で特別なことではないから。
また、入居の際に鍵交換費用とかとられるけど、これもおかしい。入居者が新しくなるため鍵を交換するのは、オーナーの負担とするのは当然ではないか。この点は私も納得できない。
礼金ゼロはデフレにより入居時の負担を軽減するための一時的、短期的なことではない。たぶん継続すると私は考える。なぜなら、現時点においても賃貸需要よりも供給が多く、この先、少子化を反映してますます競争は激化することが予想されるからだ。東京区内以外は空室率はどんどん上昇するだろう。
今後、合理的な観点で賃貸契約がされることが徐々に進むことになりそうだ。
現時点において、そういう点について真摯に考えることのできるオーナーは少ないかも知れない、けど、時代の変化はオーナーが考えているよりも早いことを忘れてはならない。

まずは国内においての農地取引の緩和が望まれる

　平成２１年１２月に施行された「農地法」の改正から、３年あまりの間に約１，０００を超える農業生

産法人が新規参入した。一見、規制緩和が進んでいるように見えるが、一般法人は農地を限定的

に借りることはできても、農地を所有することは許されない。個人が農地を所有する場合には面積

が５，０００㎡以上が原則（都府県の農業委員会の３６％）だ。

まだまだ農地法の壁は厚い。

TPPの参加を不安視する前に、国内においての農地取引の規制緩和が望まれる。

農業に魅力を感じる若い世代も増えている。資本力を持った一般法人が農業に参入すれば、農村

に雇用が創出され、遊休地も減少し、合理的な農業経営が進む結果、農産物の価格も諸外国並

みまで落とせるかもしれない。

もちろん規制を緩和すれば痛みを伴うこともあるかも知れない。

けど、行政が保護すればするほど、その業界は沈んでいく結果になると思う。TPPに参加した場合

には、既存農家に対してより一層厚い保護がなされることであろう。

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今年の漢字

ぼくの中では、２０１２年度の今年の漢字は「安」。「やすい」だ。

価格破壊などと言われるけど、その価格で売るには販売業者だけではなく、下請け業者を含み血

が滲むようなコストカットが強いられている。

日常的に大きな需要がある食料品とか衣料品などは、安くすれば需要がそれだけ拡大し売上総

額は伸びる。多数ある商品の中で、赤字覚悟である商品だけをうんと安くしても、ほかに買い物を

してくれれば、それで売上高は伸ばすことができる。しかし、それにしても限界はある。

不動産の場合も、ずいぶんと安くなったと実感する。特にミニ分譲の建売住宅。いわゆるパワー

ビルダーと言われる建売業者の住宅価格は、名だたる住宅メーカーの住宅価格に比較して、かな

り安い。

その裏には下請け業者や住宅設備会社の低価格での受注があってのことだ。しかしながら、この

ような薄利の受注は長続きしない。

長引く低価格競争がもたらすものは品質の低下である。

消費者は住宅価格が安くなったと思っているが、結果的にいうと、その価格に見合った価値の住宅

を購入したに過ぎない。

デフレからの脱却がなければ、極端に言えば日本の住宅の陳腐化がいっそう進むものと思われ

る。

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不動産の事故物件とは

不動産の事故物件とはどのようなことを言うのですか？

独居老人が病死して数日経った物件は「事故物件」に該当するのでしょうか？

一人暮らしの親族が病死し、数日後に発見された家を売りに出そうとした時に、不動産

屋さんに「事故物件だから、値段が安くならざるを得ない」と言われショックを受けて

います。

という内容のご相談がありましたので、ぼくなりの回答を試みたいと思います。

さて「事故物件」とは何をもって「事故」と判断されるのでしょうか？

これ、意外と難しいのですが、

一般には「社会通念に照らして、取引に重要な（心理的）影響を及ぼすかどうか」が事

故とするか否かの判断基準になるのではないでしょうか。

ぼくの認識では、事故とは、建物内での自殺、殺人事件などが該当すると思います。人

が病死することはごく自然なことで事故とは言えません。但し、病死であっても伝染病

でお亡くなりになった場合などには、やはり心理的に影響がある場合に該当するかも知

れませんね。

いわゆる孤独死で発見が遅れた場合どうするのか？という疑問が生じます。

季節にもよると思いますが、死後数日であれば、ご遺体が著しく損壊してしまうような

こともありませんから、忌み嫌われるような事象には至っていないと思われます。

この取引にあたり重要な（心理的）影響を及ぼすかどうかというのは、一般的な人の常

識で考えるべきことなのでしょうが、

なかには敏感な方もいて「なんで契約のときに言わなかったのか！」と業者にクレーム

をつける人がいるため、宅建業者さんとしては「心理的瑕疵」として事前に知らせなく

てはいけないという判断があるのかも知れませんね。

いずれにしても、一般的に考えて事故物件かどうかを判断するのが妥当です。

不動産業界に特別なルールがあるわけでもありません。常識に照らして個別に判断すべ

き事柄だと思うのです。

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真鶴の海

今日は「真鶴」に調査へ。午後からは春のような暖かさになり、高台にある現地に辿り着くま

でに薄っすらと汗をかきました。

みかん畑越しに見える海や山々がとても穏やかだったので、写真を撮ってみました。

三浦市の城ケ島が国際観光地に？

　三浦半島の突端、風光明媚な観光地である「城ケ島」にホテルや温泉施設などの大規模施設を誘致し、「城ケ島」を国際観光地にする計画が進んでいる。総事業費２００億円以上。三浦市や商工会議所、観光協会、三浦海業公社や京浜急行などが提案。
　

　確かに城ケ島の開発は進展していないが、だからこそ自然が多く残る魅力的な観光地になっているのも事実。行政が箱モノで観光客を誘致するといった手法は時代に逆行しているような気がする。
　
　　むしろ、今ある自然の豊かさを残すための整備を進めるべきではないだろうか。

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