新築マンションの資産価値

今後の傾向として、普通のマンションの資産価値は低下すると考えます。

土地をはじめマンションなどを所有することは、男子一生の仕事、ステイタスと思われた

時代は過ぎ去ったと思うのです。耐久消費財として目減りする資産との位置づけと考える

方が楽ちんです。

　確かに東京の一等地にある高級マンションについては全く資産価値が下落していません

し、むしろ上昇するマンションも多いのですが、日本全国からみれば、ほんの一握りのマ

ンションで、そういう物件は庶民には買えません。

　だからこそ、マンションを購入するならば慎重に選ぶべきです。

　

　よく言われるようにマンションは利便性を買うのですから、駅から近く、利便施設が周

辺に多い地域のマンションを買うことは重要です。

　コンパクトシティー化が進んでいる現在においては、戸建ては別としてマンションであれば、利便性こそが資産を保全する一番の要因です。

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モデルルームは良くできている

　モデルルームはとても良くできています。

　

　いってみればお見合いみたいなものですから、着飾るのは当然でしょう。

　

　モデルルームを見学する場合に重要なのは、

　自分が購入したい幾つかの専有部分があるならば、その仕様とどう違うのか、そこを説

明してもらいキッチリ把握して下さい。特に、梁などの位置、その高さ、クロスの仕様・

品等、キッチンセットの天板の材質と品等などはいつも問題になりますので、お気を付け

ください。

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新築マンションを契約する前に重要事項説明書を事前に読む理由

契約時には「重要事項説明書」を販売会社の方が読み上げます。

この重要事項説明書こそが、周辺環境に関して理解できるまさに重要な説明書なのです。

特に「特記事項」については、よく読み込むことです。

重要事項説明書は基本的には各販売会社がフォーマットを利用して作成しています。しかしながら、特記事項については個別性を反映した事項が記載されているのです。

例えば、

「現時点において、当マンションの西側50ｍに○○マンションの建築計画があります」

とか、

「隣接地に所在する住宅の屋根の一部が本マンション敷地内に越境しています。当該越境に関しては別途覚書を交わしています」とか、

「付近には○○食品工場が所在し、風向きによっては菓子製造に伴う匂いがする場合があります」とか

「本マンションの敷地の一部に高圧線が走行しています」とか

「マンション向かい側には○○商店街が立地しており、運営に伴いやむ得ないスピーカー音や音楽が流される場合もあります」とか「本マンションの道路を隔てた向かいには○○ビルが所在し、駐車場の出入りにブザー音がします」とか、事細かい説明がなされています。

そうして、このような説明文が多いほど、かえって信頼できる業者とも言えるのですが、業者としては、これらを事細かく書くことで後々のクレームを抑えるという目論見もあるようです。

　ですから、できれば契約する数日前に重要事項説明書の写しを入手し、十分に検討すると良いと思います。

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用途地域だけでも新築マンションの周辺環境が分かるよ

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　まず、都市計画法の用途地域に留意したらいいと思います。

　用途地域とは、都市計画法の地域地区のひとつで、用途の混在を防ぐことを目的としている。 住居、商業、工業など市街地の土地利用を定めるもので、第一種低層住居専用地域など12種類があります

。

　このうち、気を付けなければならないのが、準工業地域、工業地域、近隣商業地域、商業地域でしょう。

　準工業地域は「主として環境の悪化をもたらすおそれのない工業の利便を増進するため定める地域」

　工業地域は「主として工業の利便を増進するため定める地域」

　近隣商業地域は「近隣の住宅地の住民に対する日用品供給を行うことを主たる内容とする商業その他の業務の利便を増進するため定める地域」

　商業地域は「主として商業その他の業務の利便を増進するため定める地域」

　という風に都市計画法では定義しています。それぞれの文言のニュアンスの違いがわかりますでしょうか。

　

　そのマンションが準工業地域に指定されている地域に所在するのなら、近くには町工場が散在しているというイメージです。ですから、多少の騒音や異臭もするかもしれませんね。でも、マンションに実際に住んでから文句は言えないのです、そういう地域だから。

　工業地域は小規模・中規模な工場が建ち並んでいるというイメージです。このような立地は工場が優先される地域です。ですから、大型のトラックが昼夜関係なく行き交い、騒音や異臭等も当然準工業地域よりもあると考える方が良いですね。ただ、工業地域のマンションは大規模工場の跡地の場合が多いですから、マンションの敷地は広く、植栽等の配慮をされたマンションも多いことも事実です。

　近隣商業地域は私鉄の小さな駅前の商店街など、お蕎麦屋さん、定食屋、ファーストフード店やパチンコ店、物販店、八百屋やパン屋さんなどが軒を連ねている地域です。このような地域には狭い土地を利用した都市型マンションが多いですね。駅から近く生活利便性は高いのですが、やはり雑多な感じの街ですから居住環境は良いとは言えませんね。

　商業地域は主として商業の利便性を増進する地域ですから、第一に商業立地を考える地域で、比較的大きな駅の駅前だとか幹線道路沿いのビルが建ち並ぶ地域や繁華街、事務所街などです。

　

　容積率が通常400％以上ある地域なので、売り主としては土地の立体的利用が図れるため、特に都心部においては高層のマンションが見られます。

近隣商業地と同じように居住環境は劣ると言えますが、もっとも留意しなければならないのは、日影規制が無いということです。もともと商業利便の地域ですから、日照なんて考えなくてもいいということです。

　したがって、南側に空地がある場合には境界ギリギリに新しいマンションが建てることが可能です。真っ暗です。

　この地域のマンションを購入する場合にはマンションの開放面が広幅員の道路に面しているかどうか、開放面の前の隣地の現在及び将来に亘る土地利用の予測をしなければなりません。境界ギリギリに建てられたマンションで問題になるケースは意外と多いです。

　もっとも居住に適しているのは第一種低層住居専用地域です。第一種低層住居専用地域は「主として低層住宅に係る良好な住居の環境を保護するため定める地域」で、このような地域では、原則として3階までしか建ちませんので、この地域に建つマンションは都心部では、すべからく高級マンションです。

　以上より、パンフレットに記載されている都市計画上の用途地域の確認は重要です。だいたいこの手の記述は小さい字でごちゃごちゃと記載されていますので、隅々までパンフレットを読み込むことが必要と思います。

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新築マンションの広告で気をつけたいこと

　最近の広告はよくできています。

　広告ですから不利なことは書きませんよね。良い部分をクローズアップするのが当然です。

　

　一般に知られていますが不動産の広告表示の駅距離等の計測は1分80ｍと決められています。けれどそれは道路距離で測っています。しかしながら駅までの道のりは平たんとは限りません。特に丘陵地に建つマンションでは坂道が介在しますので実際には広告表示の時間よりも1.5倍くらいかかる場合もあります。

　ご自分の足で実際に時間帯を変えて歩いてみましょう。

　バス便の場合には運行本数の多寡、深夜バスの運行状況とバス停からマンションまでの距離などによっては、最寄り駅から徒歩15分の物件よりも利便性が高い場合がありますので、実際にバスに乗り、その利便性を確認して下さい。バス便の地域は比較的価格が抑え目なので、もしかしたら掘り出し物があるかもしれません。

　また、何々駅と何々駅、何々駅の三駅が利用可というのは、都心部は除いて、どの駅にも遠い場合があります。

　

　広告、特にチラシ広告にはキャッチフレーズが必ず書かれていますが、例えば「○○の丘に建つ贅を尽くした邸宅のライフスタイル」とあまり意味が分からないのですが、建物は立派だけど、もしかしたら駅からはやや遠い丘陵地に立地するなど裏読みはできますよね。

また、新築分譲マンションは殆どが青田売りですから、販売段階では実際のマンションは立っていないのが普通です。したがって、パンフレット等には「イメージ外観」とかいう文言があるデザイン写真が掲載されています。

　

　この場合、いくらでも加工できますので、本来はメインエントランス前の上空に高圧線が走っていたり、専有部分のバルコニー側に電線がワシャワシャと見えていてもそれは敢えて載せることはありません。

　だから、現地には何度か足を運んで周辺状況を確認し、納得した上で契約するべきかと思います。

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マンション購入時に自らできること

 購入するマンションの土地履歴を自ら調査しましょう。

その土地が過去においてどのような利用がなされてきたかを把握すれば、住宅地（マンション）としてふさわしい立地なのかどうか、ひとつの購入可否の判断材料となるでしょう。

　

 マンションの販売時においては、直前の利用が何であったのかは販売員が教えて下さるでしょうが、通常、それ以前の利用方法は把握していないと思います。

　できれば、50年位遡って調査をしましょう。神奈川県であれば神奈川県立図書館に行けば昭和30年位からの古い住宅地図があります。ほかの地域でも大きな図書館に行けば閲覧が可能です。

　そこが田であったかとか畑だったとか、湖沼だったとか、従前は海底だったとか（横浜市の海岸部、横浜駅周辺はすべて海の底でしたから。。。）。そうすると地盤が弱いだろうとかという判断がつくわけです。

 じゃ、地盤が弱いならば、通常のマンションと比較して特にどのような対策をとってくれているのか販売員に聞くことができるでしょう。同時に地盤調査の結果データーを見せてもらい説明を受けると良いでしょう。

具体的な例ですが、戸建ての新築分譲地で、以前は遊水池として利用されていたケースもあります。

不要になった遊水池を埋め立て比較的安い販売価格で売り出したのですが、やはり住宅地としてはどうかなあと思います。

大きな会社の社宅の跡地であったとか、大規模工場の跡地だったとか、そういうことが時代の変遷とともに把握することができると思います。

　社宅の跡地であれば特に問題はありませんが、長引く景気の後退傾向により、工場の集約、撤退、海外移転などが進む中、その跡地にマンションが建設される場合は多いと思います。この場合、土壌汚染の可能性があります。

  近年では土壌汚染処理を行うので問題ありませんが、土壌汚染の種類によっては、その処理には多額のコストを要します。結局のところそのコストは需要者が負担することになるので、割高になるということもありますよね。

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中古マンションを買う場合の意外な盲点

中古マンションを買う場合の意外な盲点（建替えの時に同じ大きさの建物が建たない？）

合法的に建てられたのにも係わらず、法律に抵触する場合があるということです。その一例を今回はとりあげてみます。

例えば、建築時において、敷地内に都市計画道路が計画されてはいた物件で、その後に、道路拡幅事業がなされ、道路が拡幅され、敷地の一部が道路となった場合です。

この場合、拡幅された道路部分は敷地とは見なされないことから、建替え時に同じボリュームのマンションを建設する場合に、容積率（建物のボリューム）が法律で定められている許容範囲を超えてしまい、結果として現在の戸数を減らすか又は各室の専有面積を削るしかない場合があるのです。

マンション業者が分譲マンションを建設する場合、法律で許されるギリギリの容積率で建設するのは常識です。例えば容積率200％であれば、195％位は欲しいところです。
容積率を余せば、それだけ利益が縮小するわけですから当然です。

道路用地として敷地が削られれば、それに対応する容積率分、建物の面積も小さくしなければならなくなります。
道路に接する間口が50ｍあるマンション敷地は多いと思いますが、仮に3ｍ道路拡幅されれば、道路用地は150㎡となり容積率200％ならば、300㎡ほど建物床面積を縮小しなければなりません。

私もいくつかのマンション建て直し計画にオブザーバーとして参加したことがありますが、このようなケースが実際にあるのです。

日本中どこにでもあるケースですから、古いマンションを買う時には、この点に不備がないかどうか、契約前に宅建業者に確認してもらった方が良いと思います。

とかくマンションについては専有部分のみのことが気になるのですが、果たして建替えの時にこういった問題がないのかどうかは重要な事項です。

法律上、当初から道路拡幅用地は敷地に含めないことを前提に建築確認をすれば、将来、このような問題は発生しないのですが、都市計画道路がいつ事業化されるか分からないこと、遠い将来のマンション建替えについての問題点を法律が予期できなかったのか、いずれにせよ、建替えを向かえる古いマンションを購入する場合には特に注意が必要です。