新築マンションの広告で気をつけたいこと

　最近の広告はよくできています。

　広告ですから不利なことは書きませんよね。良い部分をクローズアップするのが当然です。

　

　一般に知られていますが不動産の広告表示の駅距離等の計測は1分80ｍと決められています。けれどそれは道路距離で測っています。しかしながら駅までの道のりは平たんとは限りません。特に丘陵地に建つマンションでは坂道が介在しますので実際には広告表示の時間よりも1.5倍くらいかかる場合もあります。

　ご自分の足で実際に時間帯を変えて歩いてみましょう。

　バス便の場合には運行本数の多寡、深夜バスの運行状況とバス停からマンションまでの距離などによっては、最寄り駅から徒歩15分の物件よりも利便性が高い場合がありますので、実際にバスに乗り、その利便性を確認して下さい。バス便の地域は比較的価格が抑え目なので、もしかしたら掘り出し物があるかもしれません。

　また、何々駅と何々駅、何々駅の三駅が利用可というのは、都心部は除いて、どの駅にも遠い場合があります。

　

　広告、特にチラシ広告にはキャッチフレーズが必ず書かれていますが、例えば「○○の丘に建つ贅を尽くした邸宅のライフスタイル」とあまり意味が分からないのですが、建物は立派だけど、もしかしたら駅からはやや遠い丘陵地に立地するなど裏読みはできますよね。

また、新築分譲マンションは殆どが青田売りですから、販売段階では実際のマンションは立っていないのが普通です。したがって、パンフレット等には「イメージ外観」とかいう文言があるデザイン写真が掲載されています。

　

　この場合、いくらでも加工できますので、本来はメインエントランス前の上空に高圧線が走っていたり、専有部分のバルコニー側に電線がワシャワシャと見えていてもそれは敢えて載せることはありません。

　だから、現地には何度か足を運んで周辺状況を確認し、納得した上で契約するべきかと思います。

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マンション購入時に自らできること

 購入するマンションの土地履歴を自ら調査しましょう。

その土地が過去においてどのような利用がなされてきたかを把握すれば、住宅地（マンション）としてふさわしい立地なのかどうか、ひとつの購入可否の判断材料となるでしょう。

　

 マンションの販売時においては、直前の利用が何であったのかは販売員が教えて下さるでしょうが、通常、それ以前の利用方法は把握していないと思います。

　できれば、50年位遡って調査をしましょう。神奈川県であれば神奈川県立図書館に行けば昭和30年位からの古い住宅地図があります。ほかの地域でも大きな図書館に行けば閲覧が可能です。

　そこが田であったかとか畑だったとか、湖沼だったとか、従前は海底だったとか（横浜市の海岸部、横浜駅周辺はすべて海の底でしたから。。。）。そうすると地盤が弱いだろうとかという判断がつくわけです。

 じゃ、地盤が弱いならば、通常のマンションと比較して特にどのような対策をとってくれているのか販売員に聞くことができるでしょう。同時に地盤調査の結果データーを見せてもらい説明を受けると良いでしょう。

具体的な例ですが、戸建ての新築分譲地で、以前は遊水池として利用されていたケースもあります。

不要になった遊水池を埋め立て比較的安い販売価格で売り出したのですが、やはり住宅地としてはどうかなあと思います。

大きな会社の社宅の跡地であったとか、大規模工場の跡地だったとか、そういうことが時代の変遷とともに把握することができると思います。

　社宅の跡地であれば特に問題はありませんが、長引く景気の後退傾向により、工場の集約、撤退、海外移転などが進む中、その跡地にマンションが建設される場合は多いと思います。この場合、土壌汚染の可能性があります。

  近年では土壌汚染処理を行うので問題ありませんが、土壌汚染の種類によっては、その処理には多額のコストを要します。結局のところそのコストは需要者が負担することになるので、割高になるということもありますよね。

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中古マンションを買う場合の意外な盲点

中古マンションを買う場合の意外な盲点（建替えの時に同じ大きさの建物が建たない？）

合法的に建てられたのにも係わらず、法律に抵触する場合があるということです。その一例を今回はとりあげてみます。

例えば、建築時において、敷地内に都市計画道路が計画されてはいた物件で、その後に、道路拡幅事業がなされ、道路が拡幅され、敷地の一部が道路となった場合です。

この場合、拡幅された道路部分は敷地とは見なされないことから、建替え時に同じボリュームのマンションを建設する場合に、容積率（建物のボリューム）が法律で定められている許容範囲を超えてしまい、結果として現在の戸数を減らすか又は各室の専有面積を削るしかない場合があるのです。

マンション業者が分譲マンションを建設する場合、法律で許されるギリギリの容積率で建設するのは常識です。例えば容積率200％であれば、195％位は欲しいところです。
容積率を余せば、それだけ利益が縮小するわけですから当然です。

道路用地として敷地が削られれば、それに対応する容積率分、建物の面積も小さくしなければならなくなります。
道路に接する間口が50ｍあるマンション敷地は多いと思いますが、仮に3ｍ道路拡幅されれば、道路用地は150㎡となり容積率200％ならば、300㎡ほど建物床面積を縮小しなければなりません。

私もいくつかのマンション建て直し計画にオブザーバーとして参加したことがありますが、このようなケースが実際にあるのです。

日本中どこにでもあるケースですから、古いマンションを買う時には、この点に不備がないかどうか、契約前に宅建業者に確認してもらった方が良いと思います。

とかくマンションについては専有部分のみのことが気になるのですが、果たして建替えの時にこういった問題がないのかどうかは重要な事項です。

法律上、当初から道路拡幅用地は敷地に含めないことを前提に建築確認をすれば、将来、このような問題は発生しないのですが、都市計画道路がいつ事業化されるか分からないこと、遠い将来のマンション建替えについての問題点を法律が予期できなかったのか、いずれにせよ、建替えを向かえる古いマンションを購入する場合には特に注意が必要です。

田舎の実家を解体したところ

誰も住まなくなった実家の建物を取壊したところ、共有者に訴えられたという相談を受けた。

この方、父母を亡くされたため、今はもう誰も住まなくなった老朽化した建物を解体してしまった。それは、ご近所からのクレーム（火事になったら困る、草木が伸び放題、不審者が住みつく、建物が倒壊する可能性など）があり、それに応える形で共有者（親族）の了解を得ずに建物を解体してしまった。

田舎であり、売りに出しても買う人がいない。賃貸需要もない。自分も会社勤めであり、Ｕターンすることはできないし、Ｕターンしたところで仕事はない。このまま放置することはできないと判断して思い出深い建物を取壊したのは苦渋の選択だったし、長男としての義務だと思ったそうだ。

けれど、建物を取壊せば土地の固定資産税はおよそ６倍に跳ね上がる。共有不動産については簡易な保全・修理を除き、その処分等については共有者の同意が必要であることに気がつかなかった。結果として良かれと思ってしたことが裏目にでてしまったケースである。

これから先、このような実家の処分問題はどんどん増えてくると思う。建物を放置することはできない。けれど解体すると固定資産税が跳ね上がる。ならば建物を壊さずに維持管理するとなれば、一体、誰に任せればいいのだろうか？その費用は安くはないだろう。このような問題は、田舎に実家があり、年老いた親が独居している人にとっては、近い将来、現実的な形として問題となる可能性は十分にある。けして他人事ではないのだ。

この点、老朽化した建物の取壊しに係る費用に補助金を出したり、固定資産税の減免を講じたりしている地方公共団体もあるから、まずはこのような制度があるのかどうか、不動産の存する行政機関に相談することも重要である。

それから、やはりこのような状況になる前に、地元の不動産業者に、建物の管理をしてくれるのかどうか、建物の点検、維持管理方法、それと費用について事前に相談してみることも必要だと思う。そもそも、実家の不動産を売却できるのかどうか、賃貸は可能かどうかについても把握することが先決かもしれない。

田舎だけの問題と考えられるが、都心から５０キロ圏内の地域でも人口減少と老齢人口の増加、不動産需要の低迷が現実化している地域がある。特にインフラが進まない地域や山あいで、緊急自動車などが入れないような街路整備が遅れている地域などでは、不動産の新規需要は希薄となっているのが実態である。

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費用をかけず、内覧会（竣工検査）も自分で乗り切るぞ！

　 最近では新築戸建の最終検査（竣工検査）を買主（施主）みずから立ち会って行なうケースが増えている。
   私はこれをサポートするため、一般の人にもできるだけ使いやすいチェックマニュアルを公開しています。よろしければご覧下さい。

⇒　http://kenchiku-kensa.com/k-manual.html（竣工検査　戸建内覧会マニュアル）

　 また、マンションについても、チェックマニュアルを公開していますので、ご覧下さい。
   このマンションのチェックマニュアルは、ちょっと恥ずかしいネーミングですが、分かりやすいと思いますよ。

⇒　http://www.professional-eye.com/manual.html　（32歳ご夫婦が2人でできるチェックマニュアル）

 

木造住宅は２０年でタダになる？

木造の中古住宅の市場価値は２０年でゼロ。
独断で言っているのではありません。現在の日本の中古住宅市場が木造住宅は２０年も経過すれば価値ゼロと評価しているのです。
仮に２，０００万円で木造住宅を建てたとして２０年で価値ゼロならば、年間１００万円の目減りという計算だ。実にもったいないことだと思う。
といっても、使用価値はあります。使用するのに殆ど問題がないことが多く、基礎や土台、壁、柱などの構造躯体には特段の劣化はないのが通常。ある程度のリフォームをすれば見た目で新築とそう変わり映えしない状態になるハズ。
ただ、住宅を買うため仲介業者（不動産業者）に中古住宅「古家あり」とチラシに記載された売り住宅に案内された時に、設備の古さが目について「やっぱり建て替えだな」と思ってしまう。つまり、見た目だけで判断して、リフォーム後のイメージがつかないのだ。
「古家あり」とは、２０年以上経過した建物について、建物価値ゼロを前提に売値は土地価格のみという意味で扱われる物件です。
４０年も経過した住宅なら「古家あり」で建て替えはやむを得ないけど、２０年～３０年のスパンでは、まだまだ使える住宅は市場に溢れている。
日本の住宅業界は、スクラップ＆ビルドを繰り返してきた。それは住宅業界だけではなく大量消費を前提とする経済社会ではそれなりの合理性があったものと思う。消費者も「新築主義」であったし、金融機関も「新築」には特段の配慮を持って融資を行ってきた。
もうそろそろ、そういう新築主義はやめよう。
経済性から見ても、古い住宅に手を加えて居住する方がはるかに安上がりとなる計算だ。

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新しいリフォームビジネスか

　最近では都市部においてもアパートの空室率が急増中だ。

　それを逆手に取ったビジネスがある。

　本来はリフォーム業者なのだが。空室の多いアパートの大家に接触し、空室のリフォームを請ける。ここまでは普通だが、違う点はその部屋を家賃保証して転貸することだ。

　つまり、大家からアパート一棟を借り受け、表面上は自らが貸主として入居者に貸すという方法。宅建業者を兼ねるリフォーム業者というところだろうか。

　家賃保証料は住宅メーカーよりやや高めだが、空室が多く赤字続きの大家にとっては安定した収入を得ることができる。業者はリフォーム料と保証料を得る。さらには管理会社として入居者から仲介手数料のほか、更新料も戴ける。新たに空室がでれば、リフォームをさらに請け負える。

　大家にとってもリフォーム業者にとっても、空室がなくなれば良いシステムなので、お互いにウインウインの関係が成り立つといったところだろうか。

　管理物件が増えなければ危険率も高いビジネスだが、地域性を十分に熟知し、リフォームをすれば入居率が増加するだろうと考えられるアパートを受注して棟数を一定以上確保できれば、十分に成り立つシステムかもしれない。

　
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