費用をかけず、内覧会（竣工検査）も自分で乗り切るぞ！

　 最近では新築戸建の最終検査（竣工検査）を買主（施主）みずから立ち会って行なうケースが増えている。
   私はこれをサポートするため、一般の人にもできるだけ使いやすいチェックマニュアルを公開しています。よろしければご覧下さい。

⇒　http://kenchiku-kensa.com/k-manual.html（竣工検査　戸建内覧会マニュアル）

　 また、マンションについても、チェックマニュアルを公開していますので、ご覧下さい。
   このマンションのチェックマニュアルは、ちょっと恥ずかしいネーミングですが、分かりやすいと思いますよ。

⇒　http://www.professional-eye.com/manual.html　（32歳ご夫婦が2人でできるチェックマニュアル）

 

木造住宅は２０年でタダになる？

木造の中古住宅の市場価値は２０年でゼロ。
独断で言っているのではありません。現在の日本の中古住宅市場が木造住宅は２０年も経過すれば価値ゼロと評価しているのです。
仮に２，０００万円で木造住宅を建てたとして２０年で価値ゼロならば、年間１００万円の目減りという計算だ。実にもったいないことだと思う。
といっても、使用価値はあります。使用するのに殆ど問題がないことが多く、基礎や土台、壁、柱などの構造躯体には特段の劣化はないのが通常。ある程度のリフォームをすれば見た目で新築とそう変わり映えしない状態になるハズ。
ただ、住宅を買うため仲介業者（不動産業者）に中古住宅「古家あり」とチラシに記載された売り住宅に案内された時に、設備の古さが目について「やっぱり建て替えだな」と思ってしまう。つまり、見た目だけで判断して、リフォーム後のイメージがつかないのだ。
「古家あり」とは、２０年以上経過した建物について、建物価値ゼロを前提に売値は土地価格のみという意味で扱われる物件です。
４０年も経過した住宅なら「古家あり」で建て替えはやむを得ないけど、２０年～３０年のスパンでは、まだまだ使える住宅は市場に溢れている。
日本の住宅業界は、スクラップ＆ビルドを繰り返してきた。それは住宅業界だけではなく大量消費を前提とする経済社会ではそれなりの合理性があったものと思う。消費者も「新築主義」であったし、金融機関も「新築」には特段の配慮を持って融資を行ってきた。
もうそろそろ、そういう新築主義はやめよう。
経済性から見ても、古い住宅に手を加えて居住する方がはるかに安上がりとなる計算だ。

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新しいリフォームビジネスか

　最近では都市部においてもアパートの空室率が急増中だ。

　それを逆手に取ったビジネスがある。

　本来はリフォーム業者なのだが。空室の多いアパートの大家に接触し、空室のリフォームを請ける。ここまでは普通だが、違う点はその部屋を家賃保証して転貸することだ。

　つまり、大家からアパート一棟を借り受け、表面上は自らが貸主として入居者に貸すという方法。宅建業者を兼ねるリフォーム業者というところだろうか。

　家賃保証料は住宅メーカーよりやや高めだが、空室が多く赤字続きの大家にとっては安定した収入を得ることができる。業者はリフォーム料と保証料を得る。さらには管理会社として入居者から仲介手数料のほか、更新料も戴ける。新たに空室がでれば、リフォームをさらに請け負える。

　大家にとってもリフォーム業者にとっても、空室がなくなれば良いシステムなので、お互いにウインウインの関係が成り立つといったところだろうか。

　管理物件が増えなければ危険率も高いビジネスだが、地域性を十分に熟知し、リフォームをすれば入居率が増加するだろうと考えられるアパートを受注して棟数を一定以上確保できれば、十分に成り立つシステムかもしれない。

　
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ペット可の賃貸住宅の供給が望まれる

賃貸住宅で、以前はトイレ・バス別、ガスコンロ付き、２０㎡以上という単身者の賃貸需要が多かった。ところが、土地の有効利用のため、または収益性重視のため、小さい専有面積のワンルームが多く建てられてきた。全く賃貸需要者を無視した賃貸住宅の供給が相次いだのだ。バブル崩壊から２０年を経過して、漸く需要者に配慮したワンルームマンションが多く供給されるようになった。
しかし、ペット可の賃貸住宅はきわめて少ない。ペット需要は年々増えている。また、ペットにかけるお金は年々増えている。なのに、ワンルームに限らず、賃貸住宅全体でペット可物件の供給は極めて少ない。
日本においては東京都心部を除き、少子化の影響から賃貸住宅の空室率は年々増加している。全国平均でも空家率は１３％を超えている状況にあって、安定的な入居率を確保するのは賃貸オーナーなら誰でも考えることだ。
今、ペット可の物件を供給することは、需要者のニーズをとらえるとこになるだろう。ペットを飼うのもよし、飼わないのもよしという選択が需要者に可能な賃貸住宅の供給が望まれる。

賃貸の礼金

シーズンに入ったからか、最近テレビで賃貸CMが多い。デフレを反映してか礼金ゼロの物件が多い。けど、礼金ゼロは当たり前かも。
欧米人は礼金を理解できない人は多い。つまり、毎月賃料を払うのになぜ礼金（オーナーズマネー）が必要なのか？答えに窮する。日本の慣習としか言えない。
一方、合理的な欧米人は敷金については理解が早い。ディポジット（預り金）だから当然と考える。でも、退出の時に敷金から清掃費などを控除されるのは納得できないという。ディポジットなのだから、滞納がなければ１００％返還されるべきもの。
確かにその通りだと思う。なぜクロスの張替えを退出する入居者が負担しなければならないのか？特別な場合を除き、その費用を退出する入居者が負担させる理由は見つからない。だって、それは新しい入居者のためにオーナーが負担すべきもの。退出する入居者が価値を高める必要はない。
クロスの耐用年数は６年。仮に６年以上住んでいたのなら、クロスの張替え費用は１００％オーナーの負担になるはず。タバコを吸うからというのもダメ。タバコを吸うことは通常の貸室使用の範囲内で特別なことではないから。
また、入居の際に鍵交換費用とかとられるけど、これもおかしい。入居者が新しくなるため鍵を交換するのは、オーナーの負担とするのは当然ではないか。この点は私も納得できない。
礼金ゼロはデフレにより入居時の負担を軽減するための一時的、短期的なことではない。たぶん継続すると私は考える。なぜなら、現時点においても賃貸需要よりも供給が多く、この先、少子化を反映してますます競争は激化することが予想されるからだ。東京区内以外は空室率はどんどん上昇するだろう。
今後、合理的な観点で賃貸契約がされることが徐々に進むことになりそうだ。
現時点において、そういう点について真摯に考えることのできるオーナーは少ないかも知れない、けど、時代の変化はオーナーが考えているよりも早いことを忘れてはならない。

まずは国内においての農地取引の緩和が望まれる

　平成２１年１２月に施行された「農地法」の改正から、３年あまりの間に約１，０００を超える農業生

産法人が新規参入した。一見、規制緩和が進んでいるように見えるが、一般法人は農地を限定的

に借りることはできても、農地を所有することは許されない。個人が農地を所有する場合には面積

が５，０００㎡以上が原則（都府県の農業委員会の３６％）だ。

まだまだ農地法の壁は厚い。

TPPの参加を不安視する前に、国内においての農地取引の規制緩和が望まれる。

農業に魅力を感じる若い世代も増えている。資本力を持った一般法人が農業に参入すれば、農村

に雇用が創出され、遊休地も減少し、合理的な農業経営が進む結果、農産物の価格も諸外国並

みまで落とせるかもしれない。

もちろん規制を緩和すれば痛みを伴うこともあるかも知れない。

けど、行政が保護すればするほど、その業界は沈んでいく結果になると思う。TPPに参加した場合

には、既存農家に対してより一層厚い保護がなされることであろう。

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今年の漢字

ぼくの中では、２０１２年度の今年の漢字は「安」。「やすい」だ。

価格破壊などと言われるけど、その価格で売るには販売業者だけではなく、下請け業者を含み血

が滲むようなコストカットが強いられている。

日常的に大きな需要がある食料品とか衣料品などは、安くすれば需要がそれだけ拡大し売上総

額は伸びる。多数ある商品の中で、赤字覚悟である商品だけをうんと安くしても、ほかに買い物を

してくれれば、それで売上高は伸ばすことができる。しかし、それにしても限界はある。

不動産の場合も、ずいぶんと安くなったと実感する。特にミニ分譲の建売住宅。いわゆるパワー

ビルダーと言われる建売業者の住宅価格は、名だたる住宅メーカーの住宅価格に比較して、かな

り安い。

その裏には下請け業者や住宅設備会社の低価格での受注があってのことだ。しかしながら、この

ような薄利の受注は長続きしない。

長引く低価格競争がもたらすものは品質の低下である。

消費者は住宅価格が安くなったと思っているが、結果的にいうと、その価格に見合った価値の住宅

を購入したに過ぎない。

デフレからの脱却がなければ、極端に言えば日本の住宅の陳腐化がいっそう進むものと思われ

る。

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