合法的に建てられたのにも係わらず、法律に抵触する場合があるということです。その一例を今回はとりあげてみます。
例えば、建築時において、敷地内に都市計画道路が計画されてはいた物件で、その後に、道路拡幅事業がなされ、道路が拡幅され、敷地の一部が道路となった場合です。
この場合、拡幅された道路部分は敷地とは見なされないことから、建替え時に同じボリュームのマンションを建設する場合に、容積率（建物のボリューム）が法律で定められている許容範囲を超えてしまい、結果として現在の戸数を減らすか又は各室の専有面積を削るしかない場合があるのです。
マンション業者が分譲マンションを建設する場合、法律で許されるギリギリの容積率で建設するのは常識です。例えば容積率200％であれば、195％位は欲しいところです。
容積率を余せば、それだけ利益が縮小するわけですから当然です。
道路用地として敷地が削られれば、それに対応する容積率分、建物の面積も小さくしなければならなくなります。
道路に接する間口が50ｍあるマンション敷地は多いと思いますが、仮に3ｍ道路拡幅されれば、道路用地は150㎡となり容積率200％ならば、300㎡ほど建物床面積を縮小しなければなりません。
私もいくつかのマンション建て直し計画にオブザーバーとして参加したことがありますが、このようなケースが実際にあるのです。
日本中どこにでもあるケースですから、古いマンションを買う時には、この点に不備がないかどうか、契約前に宅建業者に確認してもらった方が良いと思います。
とかくマンションについては専有部分のみのことが気になるのですが、果たして建替えの時にこういった問題がないのかどうかは重要な事項です。
法律上、当初から道路拡幅用地は敷地に含めないことを前提に建築確認をすれば、将来、このような問題は発生しないのですが、都市計画道路がいつ事業化されるか分からないこと、遠い将来のマンション建替えについての問題点を法律が予期できなかったのか、いずれにせよ、建替えを向かえる古いマンションを購入する場合には特に注意が必要です。
